재건축 아파트 조합원 건물과 토지 취득세 정리

재건축 아파트 조합원 건물과 토지 취득세 정리

 
아파트를 재건축 할 시 아파트 건물을 부수고 (멸실) 해당 토지에 (재건축 전 아파트 구매시 토지도 같이 구매했슴) 새로운 아파트 건물을 신축 하는것이라 신축 아파트에 대한 취득세가 발생합니다.
이때, 아파트 건물은 신축이기에 기존에 있던 등기부등본 역시 멸부되고 새로운 등기부등본으로 원시취득 (양도취득이 아님)에 해당합니다.
재건축시 기존 아파트 조합원들은 조합원 분양을 통해 분양 받은 아파트 면적 대비 재건축 전 아파트 면적에 따라 신축 건물 취득세 만 발생하거나 토지 취득세 까지 발생하는 2가지 사례가 있습니다.

신축 아파트 건물 취득세

조합원 분양을 통해 분양 받은 아파트 해당 평형 건축비(직접공사비+간접공사비)에 대해 면적에 따라 아래의 세율 금액을 납부하게 됩니다.

공사비 확정은 준공승인때 정해지며 이에 준공 승인일 후 60일내 납부합니다. (가끔 조합원 분담금으로 계산하는것으로 착각하시는 분들이 있는데 분양 받은 해당 평형 공사비가 기준 입니다)
면적 구분은 계약면적으로 계약면적은 전용면적과 공용면적의 합 입니다.

조합원 입주권 건물취득세	면적 구분 (계약면적)	취득세	농특세	지방교육세	세율합계	과세표준
준공 승인일 후 60일내 납부	85M2 이하	2.8%	없슴	0.16%	2.96%	해당평형건축비(직접공사비+간접공사비)
	85M2 이상	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%

계산 예) 개포1 디에이치퍼스티어아이파크 84M2(34평형): 1M2당 공사비가 350만원이라 하면 350만원 * 84M2의 계약면적 175.6516M2 = 614,780,600에 세율합계 2.96% 를 적용시 18,197,505.76원으로 약 1820만원의 건물 취득세가 예상 됩니다.

개포1 디에이치퍼스티어아이파크 조합에서 계산한 대략적 신규아파트건물취득세

 

신축 아파트 토지 취득세

신축 아파트 토지 취득세의 경우 조합원이 기존 소유하던 아파트의 토지 면적 보다 조합원 분양을 통해 신규 분양 받은 해당 평형의 토지가 더 클경우 그 차이에 대해 신규로 토지 취득을 하게 됩니다.

해당 신규 토지 면적에 대한 토지 취득 비용은 조합원 분담금을 통해 납부를 하게 되며 이 신규 토지 면적에 대한 토지 취득세는 취득 면적의 공시지에 4.6% 토지취득세율이 적용 됩니다.
만약, 신규 분양 받은 평형의 토지 면적이 기존 소유하고 있던 토지 면적과 같다면 토지 취득세는 발생하지 않고 작다면 해당 금액은 조합원 분담금 계산시 그 차이 만큼 토지 금액이 포함되어 계산되며 보통 해당분 만큼 환급이 발생합니다.

토지 취득세: 초과 취득 면적 * 공시지가 * 4.6%
 
 개포1 디에이치퍼스티어아이파크 조합에서 계산한 대략적인 토지 취득세 대상과 금액