개포1, 개포디에이치퍼스티어아이파크 2022-12월 대의원회 안건 설명

[[ 대의원회 안건 설명자료 ]]

 

2022년 12월 20일에 개최되는 대의원회 안건에 대하여 주요한 부분에 대해 간략히 설명드리겠습니다.

 

제1호 안건(설계변경(경미한 변경)의 건)은 시공과정에서 필요한 설계변경과 당초 설계상 법적으로 구비해야 할 사항이 빠져 있는 경우를 보완하는 설계변경입니다.

 

전체적으로 1) 비용이 수반되는 설계변경(2,582백만원)과 2) 비용이 수반되지만 시공사에서 감내(차수막 설치 등)하는 내용으로 대별할 수 있습니다.

 

본 설명자료에서는 비용이 수반되는 설계변경 중심으로 설명드리겠습니다.

1) 재활용 쓰레기 집하장 램프신설(장애인관련 법률상 필요) : 94백만원 - 획지1 : 2개소, 획지2 : 3개소 2) 고가수조 추가(고층건축물의 화재안전기준에 의거 신설의무) : 523백만원 - 고가수조 : 354백만원, 근생용 소화수전 : 169백만원) 3) 근린생활시설 별도의 전기실 추가(도로레벨변경으로 근생1 레벨변경) : 300백만원 4) 진공단열재 추가(에너지절약계획서 점수 확보 필요) : 1,520백만원 - 돌출발코니로 인한 보온 및 하자발생율 미발생 도모 5) 단독주택지 연결계단 설치(지구단위계획에 의거4M 단차극복) : 106백만원 6) 마을커뮤니티센터4 출입램프 추가(장애인관련 법률상 필요) : 39백만원

전체적인 설명은 토문에서 작성한 회의자료에 도면과, 설명자료 같이 있습니다. 

(공사비 증가가 따르는 설계변경의 법률과 기준 내용은 첨부합니다)

 

 

제2호 안건(15동 철거 감리업체 지정의 건)은 미래유산인 15동 철거를 하기 위해 시공사 이외에 감리자를 선정하기 위한 것입니다. 강남구청이 지정한 감리자로 선정하는 것입니다. 순조로울 경우 12월말에는 철거 완료 예정입니다.

 

제3호 안건(공공청사 공사예치금 납부의 건)은 공공청사의 본격적인 공사에 앞서 건축법 제13조에 따라 공사비의 1%를 조합에서 예치하여야 하나 보증서로 대체하여 납부하려는 건입니다. 납부액은 528,680원입니다.

  

제4호 안건(상가 종후감평 의뢰의 건)은 신축상가의 설계도면에 따라 종후감정평가를 실시하여 관리처분변경 및 분양신청에 대비하고자 합니다. 이미 총회에서 선발된 5개 감평사에 의뢰할 예정입니다.

 

제5호 안건과 제6호 안건은 한국전력에 납부하는 건으로 제5호 안건은 상가 획지3 전기시설부담금(72,600,000원) 납부의 건이고 제6호 안건은 본격입주전에 아파트 시범운영을 위한 전력 수전요청건으로 입주시 3만KW와는 별도의 전력 8천KW 수전 신청건으로 235,393,470원 납부의 건입니다.

 

제7호 안건(이주비대출 연기의 건)은 1) 연기 만기일은 2018년 04월 이주비대출을 개시하여 2022년 12월말에 만기가 도래함에 따라, 만기일을 실제 입주일까지 감안하여 넉넉히 2024년 5월말까지로 함. 

2) 금리부문에 있어서는 당초 금리, 신규 코픽스 6M + 1.65%으로, 현재 금융시장 여건으로 금리변경이

불가피한 상황으로 11월초부터 시작된 본격 협의가 아직도 조합이 원하는 금리 수준에 미치지 못하는 바 하나, 신한, 우리은행은 (신규 코픽스 6M + 2.70%)로 제시하였고, 국민, ibk은행은 그보다 높은 가산금리

(2.93%, 2.80%)를 제시하였는 바 조합은 가산금리 최저 제시한 은행기준 2.7% 이내로 진행

=> 대의원회 직전까지 계속 협의하여 2.7% 이내로 변경 합의할 경우 그 금리로 하고자 함

 

3) 조합원 입주시까지 조합이 대신 납부하는 사업비 금액(이주비대출 이자액)을 반영한 예산안은 2023년 총회에 부의할 예정입니다.

(참고) 최근 금융환경 동향 일반 신용대출 금리(7.22%)는 한달새 0.60%포인트 상승 - 신용대출 금리가 7%를 넘어선 것은 지난 2013년 1월(7.02%) 이후 처음이   며, 금리수준은 2012년 6월(7.89%) 이후 가장 높은 수준. 2. 12월이면 신용대출 금리 추가 상승 예상 - 주담대 대출금리 상단은 8%에 육박한 상황. - 11월 한국은행의 기준금리 인상분에 추가 인상까지 적용되면 12월 신용   대출금리 추가 상승 예상. 3. 최근 은행들은 금리가 가파르게 상승하고 예대금리 격차가 줄어듬에 따라 대출금리를 관리하여 은행 마진을 확보하려는 경향이 뚜렷함 - 당 조합 법인인 정기예금도 최고 4.63% 네고금리를 받는 등 수신금리 상승   으로 대출금리 상승 예대마진 확보하려는 경향이 있음. 4. 참조 : 4단지의 1년전 이주비대출 연기금리 => 코픽스신규(6M) + 가산금리(2.45%)

 

제8호 안건(굴토심의업체 선정의 건)은 당 재건축인근 단독주택지 경계 옹벽공사를 진행하기 위한 사항으로 굴토심의 용역업체를 선정하고자 상정된 안건입니다. 조합은 단독주택지 경계의 옹벽공사를 준비하고 있습니다만 단독주택지의 건축물 중 노후건축물이 존재하고 있어 서울시 건축위원회 심의사항에 따라 굴토심의를 진행 후 옹벽공사를 진행하여야 하는데 그것을 추진하기 위한 굴토심의 용역업체를 선정하는 건입니다.

 

제9호 안건(좋은빛심의업체 선정의 건)은 당 조합의 사업추진과 관련한 공공청사 경관 조명의 좋은빛 심의를 진행하기 위한 사항으로 좋은빛심의용역 업체를 선정하여 시행하고자 상정된 안건입니다.

 

제10호 안건(민방위급수시설 설치업체 선정의 건) 조합은 사업추진을 위하여 지난 2020년 기존 개포1단지 아파트 단지 내 설치되어있던 민방위급수시설을 재설치 조건으로 철거하였습니다. 준공시점이 다가옴에 따라 재설치를 진행할 수 있도록 민방위급수시설 설치업체를 선정하고자 합니다.

※ 민방위급수시설은 지하수법에 의한 지하수개발이용시공업면허와 소프트웨어산업 진흥법에 의한 소프트웨어사업자(한국소프트웨어산업협회)를 보유한 업체가 시공 할 수 있는 업무이며, [관정개발, 정호시설, 제어반, 디젤 비상발전기, 지하수 관측시스템]을 200톤/일(굴착심도 150m, 굴착관경 200mm)의 규모로 설치하게 됩니다.

 

제11호 안건(정비계획 및 지구단위계획변경업체 선정의 건) 문화시설 및 청소년문화시설 부지의 획지를 ‘문화·체육시설’로 중복결정하는 업무 등을 추진하는 정비계획 및 지구단위계획변경업체를 선정하여 변경절차를 진행하고자 합니다. (강남구청요청)

 

제12호 안건(TV난시청(구마을) 민원처리업체 선정의 건) 당 조합의 재건축정비사업과 관련하여 인근 

구마을의 TV전파 방해로 인한 수신 장애민원처리업무를 위하여 업체를 선정하여 진행하고자 합니다. 

1) 본건과 관련하여 구마을주민 75명이 민원을 제기하여 강남구청이 민원해결을 요청하였고 2) 이의 

해결을 위한 것이 사업시행인가 조건(2016.4.28.)에 부여되어 있는 바, TV난시청에 대한 신속한 해소

대책을 수립하여 민원을 처리하고자 합니다.

※ 공사의 범위와 견적금액의 명확화를 위해 하기 견적조건을 입찰참여규정에 명시함 1) 공사범위는 TV 난시청 도면 및 입찰자의 자체조사 방식에 의해 계산한다. 2) TV 난시청 당 현장의 높이 및 거리 면적, 주변지역 현황을 고려한 예상 수신 장애 지역을 정확히 파악한다. 3) TV 수신 장애에 대한 어떠한 공사 및 민원도 책임지는 것으로 견적 한다. 4) 계산된 범위 밖의 민원이라 하여도 조합은 추가 정산 하지 않으므로 세대 및 가구 수를 정확하게 파악, 산출하여 견적한다. 5) TV 수신 장애 해소는 지속적인 대책(20년)이어야 하며 20년간(대법원판례) 유지보수 및 관리를 하여야 한다. 6) 설비의 유지보수가 필요한 경우 이를 포함하여 견적한다.

 

제13호 안건(지적측량업체 선정의 건) 단독주택지 지구계 침범에 따른 지적확정 측량, 기준점측량, 

건물준공 현황 측량, 토지 현황측량, 말박기측량 등을 실시하고 기타 조합에서 필요로 하는 측량을 

포함한 각종 측량업무 및 대관업무를 진행하고자 지적측량업체를 선정하여 진행하고자 합니다.

※ 본 지적측량의 지적확정, 기준점 측량은 법정 단가 기준으로 하고자 하며, 법정 단가 이하로 견적하면 무효처리하고자 합니다. 더불어 법정 단가 외의 항목(단독주택지 현황측량 등)은 서비스유무 등을 체크하여 비용절감이 가능토록 추진하고자 합니다.

 

 

(참고) 공사비 증가가 따르는 설계변경의 법률과 기준 내용

구분	항목	공사비증가액	내용
1	재활용쓰레기 집하장 램프신설	94백만원	장애인.노인.임산부등의편의증진보장에관한법률 제8조1항 동법시행령 제4조 별표2에 의거 단차부에는 경사로를 설치 하여야함.
2	고가수조	354백만원	고층건물의 화재안전기준(NFSC604)5조,6조에 의거 수원은 제1호에따라 산출된 유효수량외에 유효수량의 1/3이상을 옥상에 설치하여야 한다. (20TON)
3	근생용  소화수전	169백만원	화재예방.소방시설설치.유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 별표2 특정소방대상물 1.내화구조로 된 하나의 특정소방대상물이 개구부가 없는 내화구조의 바닥과 벽으로 구획되어 있는 경우에는 그 구획된 부분을 각각 별개의 특정소방 대상물로 본다. 따라서 공동주택과 근린생활시설을 별개의 소화수전을 설치 하여야함.
4	근생전기실  추가설치	300백만원	한국전력 기본공급 약관에 의하여 1,000kw기준 미만 저압, 이상시 특고압 인입이 명기되어 있으며, 특고압 적용시 전기기기들과 전압 차이가 있으므로 변압기를 설치 하여야 하며, 그에 따른 전기실이 필요 합니다.
5	진공단열재  추가	1,520백만원	에너지절약계획서(EPI)점수가 76점을 확보하여야 하나 돌출 발코니로 인하여 점수를 충족하지 못하여 진공 단열재를 설치함으로써 점수를 충족함과 더블어 기존 단열재의 하자 발생을 보완하여 설치함.
6	단독주택지  연결계단 신설	106백만원	지구단위 시행 결정도에 의거 단독주택지로의 연결을 하여야 하나 현재 4m의 단차가 있어 단차를 극복하기 위하여 엘리베이터 및 계단을 설치함. *기존에는 경사로로 설치되어 있었으나 144동과 148동에 프라이버시 침해로 인하여 계단으로 변경함.
7	마을커뮤니티센터 출입램프 추가	39백만원	장애인.노인.임산부등의편의증진보장에관한법률 제8조1항 동법시행령 제4조 별표2에 의거 단차부에는 경사로를 설치 하여야함.
합계		2,582백만원